環(huán)球觀察：多城普通商品住宅用地供應(yīng)明顯下降：部分庫(kù)存積壓嚴(yán)重，房企拿地謹(jǐn)慎

原標(biāo)題：多城普通商品住宅用地供應(yīng)明顯下降：部分庫(kù)存積壓嚴(yán)重，房企拿地謹(jǐn)慎

4月13日，根據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布的信息，安徽省合肥市發(fā)布2023年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃 (市本級(jí))。合肥市2023年度市本級(jí)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為2146.67公頃。其中，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地供應(yīng)計(jì)劃為 60 公頃，占計(jì)劃總量的 2.8%，與2022年實(shí)際供應(yīng)量相比減少29.91%； 居住用地供應(yīng)計(jì)劃為 540 公頃，占計(jì)劃總量的 25.16%，同比增長(zhǎng)16.11%， 540公頃中有400公頃為商品住房用地，占居住用地供應(yīng)計(jì)劃的 74.07%；與2022年的433.33公頃相比減少約7.7%。

(相關(guān)資料圖)

此前，已有近50個(gè)重點(diǎn)城市公布了2023年土地供應(yīng)計(jì)劃。不少重點(diǎn)城市的商品住房用地供應(yīng)面積大幅減少。

城市商品住宅供地最多降近七成

以重慶為例，2023年，重慶全市計(jì)劃供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地14762公頃，重慶全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1162公頃，占今年計(jì)劃供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地總量的7.8%，與去年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地2243公頃相比減少48.19%。1162公頃中，商品住宅用地1155公頃、租賃住宅用地7公頃，與去年相比，重慶今年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量減少38.95%。

南寧市公布的2023年供應(yīng)計(jì)劃顯示，今年全市供地總量約為35047畝，其中普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)2600畝，比2022年的4200畝減少了約38%，計(jì)劃出讓面積創(chuàng)近3年新低。

克而瑞報(bào)告顯示，就已經(jīng)公布供地計(jì)劃的15個(gè)一二線城市數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地明顯減少，尤其是租賃用地（含保租房和市場(chǎng)化租賃）規(guī)模僅有419公頃，同比降幅達(dá)51%；其次，普通商品住宅用地供應(yīng)也明顯減少，同比降幅達(dá)19%；只有保障性產(chǎn)權(quán)住宅用地略有增加，增幅為5%，一二線保障性住房供給力度不減。

從典型城市2023年普通商品住宅計(jì)劃供應(yīng)量較2022年變化情況來(lái)看，多數(shù)城市普通商品住宅供應(yīng)量較2022年均有不同程度的下滑。其中，去化壓力較大的長(zhǎng)春降幅最顯著，降幅近七成。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，長(zhǎng)春商品住宅去化周期超35個(gè)月，去化壓力巨大。受此影響，長(zhǎng)春2023年大幅削減了宅地供地計(jì)劃，2023年全年普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H187公頃，相比2022年降幅高達(dá)66%。與之類似的還有重慶、呼和浩特、南寧等，這些城市去化周期均超18個(gè)月，并且2023年普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量同比降幅均在38%以上。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，近兩年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整影響，企業(yè)拿地意愿及拿地力度均出現(xiàn)明顯下降，全國(guó)土地市場(chǎng)陷入低迷，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年，全國(guó)住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上。

陳文靜進(jìn)一步說(shuō)道，2023年以來(lái)，各地依據(jù)自身市場(chǎng)特點(diǎn)調(diào)整供地計(jì)劃，具體來(lái)看，除個(gè)別熱點(diǎn)一二線城市土地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模有所增加外，多數(shù)城市供地計(jì)劃量較2022年下調(diào)，而供地計(jì)劃量明顯下降的城市，受房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量較大、房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)恢復(fù)持續(xù)性不足、2022年供地計(jì)劃完成率較低等因素影響較大，如長(zhǎng)春、重慶當(dāng)前市場(chǎng)信心仍偏弱、中長(zhǎng)期庫(kù)存較高，2022年供地計(jì)劃完成率均低于兩成，2023年供地計(jì)劃量較2022年降幅均在四成以上。

“推動(dòng)更多存量項(xiàng)目加快入市去化”

去年12月，自然資源部辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》，其中提到因城施策安排計(jì)劃總量，凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市應(yīng)控制供應(yīng)規(guī)模，其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過(guò)近3年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍⒔M出讓地塊清單公布制度，每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判；同時(shí)，詳細(xì)清單內(nèi)的地塊可以分批次出讓。

到了今年1月，在全國(guó)自然資源工作會(huì)上，自然資源部部長(zhǎng)王廣華表示，要統(tǒng)籌優(yōu)化“十四五”時(shí)期土地計(jì)劃指標(biāo)分配，適當(dāng)增加2023年指標(biāo)，支持“十四五”規(guī)劃重大工程盡快落地，支持交通、能源、水利、信息等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支持城市群和都市圈建設(shè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，今年多地宅地供應(yīng)減少是符合國(guó)家供地規(guī)劃的。

關(guān)榮雪續(xù)指，宅地供應(yīng)減少也與樓市修復(fù)較慢有關(guān)，考慮到部分城市土地庫(kù)存積壓較為嚴(yán)重，房企拿地較為謹(jǐn)慎，各地制定計(jì)劃避免供大于求的狀況出現(xiàn)從而影響樓市穩(wěn)定發(fā)展；另外，各地通過(guò)優(yōu)先安排重大基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)等項(xiàng)目用地，以支持“十四五”規(guī)劃重大工程盡快落地。

從影響來(lái)看，預(yù)計(jì)住宅用地供應(yīng)縮量將會(huì)在一定程度上提升房企拿地的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，避免地塊流拍嚴(yán)重，保障土地資源的高效利用，同時(shí)也將維持一定的市場(chǎng)熱度；除此之外，也會(huì)推動(dòng)更多存量項(xiàng)目加快入市去化。

在樓市逐步回暖的鄭州，根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局今年發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于銷售面積。1月，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積46.31萬(wàn)平方米；商品住宅銷售4920套，銷售面積62.18萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)11879元/平方米。2月，鄭州商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積14.4萬(wàn)平方米；商品住宅銷售12583套，銷售面積135.71萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)12029元/平方米。

陳文靜也持相同觀點(diǎn)并認(rèn)為，當(dāng)前房企普遍采取“以銷定投”的策略，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一，而地方政府降低土地供應(yīng)，能在一定程度上緩解市場(chǎng)供大于求的壓力，從而進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

克而瑞報(bào)告顯示，上海、蘇州等核心城市宅地供應(yīng)規(guī)模較為平穩(wěn)，這些城市商品住宅去化速度較好、庫(kù)存壓力也相對(duì)較輕，地方自規(guī)局在供地規(guī)模上也保持相對(duì)穩(wěn)定。譬如上海，截至2022年末，其去化周期僅有6.9個(gè)月，2023年普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為505公頃，與2022年基本持平。廣州住宅用地供應(yīng)計(jì)劃更是連續(xù)五年保持增長(zhǎng)，2023年普通住宅用地供應(yīng)計(jì)劃同比增長(zhǎng)26%。廣州規(guī)劃和自然資源局亦就此表態(tài)，充足的住宅用地供應(yīng)量是實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的有力保障。

廣州市規(guī)劃和自然資源局今年1月發(fā)布的2023經(jīng)營(yíng)性用地供地藍(lán)皮書(shū)顯示，2022年廣州市供應(yīng)建設(shè)用地2882.06公頃，超額完成年初制定的2505公頃計(jì)劃任務(wù)，供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施率115.09%。全年計(jì)劃供應(yīng)居住用地751公頃，實(shí)際供應(yīng)690.43公頃。

克而瑞指出，在行業(yè)規(guī)模下行、庫(kù)存壓力持續(xù)高位的當(dāng)下，大部分重點(diǎn)城市在供地計(jì)劃中都縮減了宅地供應(yīng)量，同時(shí)一二線城市小幅增加了保障性產(chǎn)權(quán)住宅用地的供應(yīng)，整體來(lái)看，重點(diǎn)城市的宅地計(jì)劃供應(yīng)量是適度的。另外，從已經(jīng)集中掛地的城市來(lái)看，首輪集中供地大都采用提質(zhì)縮量的供地策略，規(guī)模較去年首輪偏小，質(zhì)量上有明顯提升，深圳、蘇州、杭州、南京、寧波、合肥等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊依然備受追捧，這些城市均有多宗地塊觸頂成交，在此助力之下，3月份溢價(jià)率升至7.3%，創(chuàng)下2021年8月以來(lái)新高。

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