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本報告導讀：
關于房地產需求端政策的著力點，臨近市場一致預期的“大招”，即取消一線城市認房認貸，在落地之前，關注政策演進和密度。
摘要：
需求端發力不 夠是目前市場一致認為的樓市下行的根本原因，而其中最核心的發力點就是一線城市認房認貸的取消，當前住建部表態可以做優化。目前市場的一致預期，仍然是認為總量需求仍在，但在樓市低迷階段，對需求的刺激不夠，相對克制的政策制約了正常的需求釋放，能夠改變這一態勢的，來自于對一線城市的政策做改變，而其中最大的政策，就是限購限貸和認房認貸的取消。近期，住建部召開企業座談會，會上提到“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施”。也即，目前房地產的政策，開始走向目前市場的一致預期。
我們認為目前市場的核心矛盾，依然是房企的信用收縮和居民不加杠桿的約束，因此，市場預期的“大招”效果指向性更多的在一線城市，結果上來看屬于結構性政策。房企信用收縮仍然主導目前市場的下行，疊加城鎮化提升速度較之前放緩。從2022 年以來的銷售和貸款之間的關系來看，居民在使用杠桿方面保持克制，整體杠桿率水平呈現下行趨勢。因此，通過認房認貸的取消，也就是將二套房有條件作為首套房政策，最大的變化就是可以有更高的杠桿率（更低首付比例）和更低的利率，這對目前的非一線城市來說，已經不構成約束。因此，政策指向性目前就是在一線城市，若能過向其他城市傳導，則是在總量信用擴張周期，通過一線需求向二線溢出，二線向三線溢出。而目前仍處于總量收縮狀態，我們判斷，該政策從結果來看，應該是結構性政策。
市場預期已經開始轉變，正在從“救與否”逐步轉變為“樓市起與否”，政策預期進入到深水區。在經歷2022 年樓市下行之后，市場更多的是認為在房住不炒下的政策克制，樓市的好轉只取決于政策工具箱，因此，股票市場的波動基本都是跟政策預期。當前，市場預期開始轉變，從“救與否”轉變為救的政策落地，開始進入到預期政策的密集兌現期。
在驗證行業改善之前，密切關注政策密度，一線城市政策松動之前，都是政策蜜月期，政策密度決定板塊表現的高度。樓市切實改善的結果驗證，會逐步臨近，但這需要先打出政策底牌，因此，在一線城市切實出臺具體政策之前，政策密度將決定板塊高度，目前已經是蜜月期。階段性的關注一線城市本土企業，受益首開股份、京投發展等，龍頭如保利發展等依然是中期配置首選，全年繼續推薦園區公司，中新集團、招商蛇口等。
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轉自國泰君安證券股份有限公司 研究員：謝皓宇/白淑媛/郝亞雯
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