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工人日報-中工網(wǎng)記者 盧越

記者從最高人民檢察院獲悉，檢察辦案發(fā)現(xiàn)，近年來房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量和涉案標的額均大幅上升，有的當事人不服司法裁判，向檢察機關(guān)提出監(jiān)督申請。檢察機關(guān)依法加大法律監(jiān)督力度，2023年一季度共辦理房屋買賣合同類民事訴訟監(jiān)督案件800余件。

最高檢指出，房屋買賣合同糾紛案件主要有以下三個方面特點。一是房屋出賣人“一房二賣”給買受人造成經(jīng)濟損失。“一房二賣”指房屋出賣人違反誠實信用原則，將同一特定房屋先后或同時出賣給兩個不同買受人。

第二個特點是房屋實際所有人與權(quán)利證書登記人不一致產(chǎn)生房屋權(quán)屬爭議。在房屋買賣合同中，當事人借名買房、合伙買房導(dǎo)致房屋實際所有人與權(quán)利證書登記人不一致，易產(chǎn)生房產(chǎn)權(quán)屬糾紛。

房屋買受人購買明顯低于市場價格房屋易給自身造成損失也是該類案件一大特點。實踐中，房屋權(quán)利證書登記人有時并非房屋實際所有人。在房屋名義登記人出售房屋，而實際所有人對出售行為未予追認的情況下，該行為屬無權(quán)處分行為。此時，若房屋買受人購買房屋的價格明顯低于市場價格，其購房行為可能不構(gòu)成善意取得，不受法律保護。

結(jié)合監(jiān)督辦案實踐，檢察機關(guān)提示，房屋出賣人和買受人均應(yīng)自覺遵守國家房地產(chǎn)登記制度及有關(guān)政策，誠信交易并積極采取措施防范潛在交易風險，避免引發(fā)不必要的民事糾紛甚至民事訴訟，最大限度維護交易安全。

一是及時辦理房屋權(quán)屬登記。房屋買受人購買房屋后，應(yīng)及時辦理房屋權(quán)屬登記，避免房屋出賣人再次出售房屋給自己造成損失。

二是合伙買房應(yīng)完善內(nèi)部協(xié)議。我國實行不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，合伙買房可能導(dǎo)致房屋實際所有人與登記名義人不一致，產(chǎn)權(quán)登記不能反映房屋真實權(quán)利情況，造成認定房屋真實權(quán)屬關(guān)系困難。因此，合伙買房當事人應(yīng)簽訂相應(yīng)內(nèi)部協(xié)議，留存購房款支付憑證等能夠充分證明房屋真實權(quán)屬關(guān)系的證據(jù)材料。

三是房屋買受人不可貪圖便宜。房屋買受人構(gòu)成善意取得應(yīng)具備受讓不動產(chǎn)時為善意、支付合理價款和已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記3個要件。善意取得的核心要素是支付合理價款，即支付購房款應(yīng)大體符合市場價格。對于明顯低于市場價格的房屋，房屋買受人應(yīng)謹慎購買，認真審查房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，切莫因貪圖便宜造成更大損失。

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