從去年開始，隨著韓國基準(zhǔn)利率急劇上升，房地產(chǎn)市場陷入低迷，入市新房積壓嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況堪憂，銀行壞賬風(fēng)險不斷累加；二手房市場同樣成交萎縮，特別是受到長租市場欺詐行為拖累，下半年不排除發(fā)生房價第二次大幅下滑的可能性。
據(jù)韓國國土交通部數(shù)據(jù)，以今年2月末為基準(zhǔn)，韓國未出售新建住宅數(shù)達(dá)7.54萬套，比一年前增加了約2倍。受新房銷售不振影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況持續(xù)惡化，特別是中小企業(yè)。據(jù)韓國銀行統(tǒng)計，韓國連續(xù)3年營業(yè)利潤無法負(fù)擔(dān)貸款利息費用的中小房地產(chǎn)企業(yè)占比已達(dá)15%，比一年前上升了4.2個百分點。今年1月份至4月份，申報停業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)1080家。
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與此同時，韓國四大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款規(guī)模持續(xù)膨脹。截至2022年年底，四大商業(yè)銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供的貸款余額達(dá)15.27萬億韓元(1元人民幣約合191韓元)，比一年前增長了3.36萬億韓元，創(chuàng)下2013年以來的最高值。在高利率狀況長期化、新房銷售持續(xù)低迷的背景下，商業(yè)銀行已經(jīng)預(yù)見到壞賬風(fēng)險加大的可能性，開始主動提升自身防御能力。截至今年一季度末，四大商業(yè)銀行壞賬準(zhǔn)備金轉(zhuǎn)入額達(dá)到7594億韓元，比一年前增加了14倍以上。
國家政策銀行也開始著手應(yīng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險。韓國產(chǎn)業(yè)銀行日前宣布中斷部分“地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)項目融資”。相對于傳統(tǒng)的以借款企業(yè)的整體信用度和擔(dān)保能力為基礎(chǔ)進(jìn)行的擔(dān)保貸款，項目融資更側(cè)重于行業(yè)的未來收益性。目前，居住設(shè)施開發(fā)項目已被產(chǎn)業(yè)銀行排除在項目融資核準(zhǔn)范圍之外，說明在韓國金融機(jī)構(gòu)眼中，韓國房地產(chǎn)市場未來風(fēng)險已大于收益。
韓國的二手房市場同樣不容樂觀。據(jù)首爾房地產(chǎn)信息廣場統(tǒng)計，今年3月份，首爾公寓的實際交易量為2980套，遠(yuǎn)不及往年3月份少則三四千套、多則八九千套的交易量，但這已是2020年8月份以后的最高交易量。盡管一些媒體預(yù)測韓國二手房市場已到了由跌轉(zhuǎn)漲的臨界點，但大多數(shù)韓國人仍不急于出手購買，市場觀望氣氛濃厚。
一種稱為“傳貰”的租房制度近年來快速推升了韓國房地產(chǎn)市場的熱度。該制度要求租方將房價的30%至80%作為保證金交給房主，按合同約定可以少繳甚至不繳月租，租期一般為2年至3年，期滿后房主需全額退還保證金。
傳貰雖是租房制度，實際上與購房息息相關(guān)。例如一個房產(chǎn)投資人原本可以用手中的10億韓元購買1套住房，但通過傳貰方式出租，他可以在簽訂購房合同后先出租這套住房，拿到8億押金后再向原房主支付房款。這樣1套二手房的實際支付金額只有2億韓元，10億韓元可以讓他購得5套類似的住房。然而，傳貰制度只適合于房地產(chǎn)的上升周期。通過傳貰制度購房的房主，必須用下一個租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房價下跌，按比例得到的新押金已不足以償付原押金。
加之近期韓國接連爆出房主因財務(wù)狀況惡化，將已抵押給債權(quán)人的房產(chǎn)再次以傳貰方式出租，騙取租客押金的案件。韓國人選擇傳貰租房越來越謹(jǐn)慎，租客越來越難尋找，導(dǎo)致押金額大幅下滑，房主因無法償還到期租客的押金陷入窘境。
在這種情況下，韓國出現(xiàn)了一個奇怪現(xiàn)象，房主因無力支付傳貰押金，需每月向租戶支付一定的金額，形成一種“逆向房租”。而且韓國長租市場無法返還傳貰押金的比例有不斷提升的趨勢，部分房主迫于租戶資金返還壓力或無力承受“逆向房租”，只得選擇廉價出售房產(chǎn)，傳貰制度對房地產(chǎn)市場的反噬作用正在顯現(xiàn)。
很多專家預(yù)測，傳貰欺詐受害問題和“逆向房租”問題在下半年可能繼續(xù)“發(fā)酵”，韓國房價在跌落第一個低谷之后，很可能被廉價拋售帶落至第二個低谷，發(fā)生“雙谷衰退”的可能性不能排除。
楊 明(來源：經(jīng)濟(jì)日報)
楊 明
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