投資摘要：

(相關(guān)資料圖)

每周一談：看好2023 年業(yè)主增值服務(wù)收入增長2022 年受宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)下行等因素的影響，物企增值服務(wù)表現(xiàn)下滑。

根據(jù)中指院發(fā)布的《2023 中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)報(bào)告》，22 年百強(qiáng)物企增值服務(wù)收入占比為18.22%，較21 年21.52%下降了3.3pct，增值服務(wù)收入于近三年來首次轉(zhuǎn)負(fù)，而轉(zhuǎn)負(fù)原因主要為其中的非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響較大，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑嚴(yán)重，其中主要的案場及經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入受到?jīng)_擊，基礎(chǔ)物管仍為物企收入的固本之源。

增值服務(wù)中業(yè)主增值服務(wù)前景依舊廣闊，22 年百強(qiáng)企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)均值約1.65 億元，同比增長6.57%。業(yè)主增值服務(wù)一般包括空間運(yùn)營服務(wù)，業(yè)主資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)（房屋經(jīng)紀(jì)、美居服務(wù)等），社區(qū)生活服務(wù)（社區(qū)零售、家政服務(wù)、社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等）以及其他服務(wù)。22 年占比最大的為空間運(yùn)營服務(wù)，空間運(yùn)營服務(wù)收入主要包括停車場運(yùn)營管理服務(wù)、社區(qū)傳媒及其他社區(qū)空間運(yùn)營服務(wù)，此類業(yè)務(wù)需求剛性強(qiáng)，受宏觀經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)市場下行等因素影響較小。

上市物企業(yè)主增值服務(wù)表現(xiàn)較行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)更好，頭部物企業(yè)主增值服務(wù)收入增長依然較高。22 年上市物企業(yè)主增值服務(wù)收入增速均值為12.86%，業(yè)主增值服務(wù)收入超3 億的物企平均增速為23.83%，頭部物企在行業(yè)承壓下行下仍保持了增值服務(wù)業(yè)務(wù)的增長。金科服務(wù)業(yè)主增值收入下滑較大的原因?yàn)槠涑话氲脑鲋捣?wù)收入來源于旅居及餐飲業(yè)務(wù)收入，22 年受經(jīng)濟(jì)影響較大。

22 年隨著行業(yè)規(guī)模及營收增速的放緩，業(yè)主增值服務(wù)的發(fā)展也呈現(xiàn)新的特點(diǎn)。業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)由“從無到有”向“從有到優(yōu)”發(fā)展，形成各具特色的“錦上添花”類業(yè)務(wù)。

我們認(rèn)為，物企發(fā)展業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)空間依然較大，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的向好及居民追求美好生活的預(yù)期不斷提升，業(yè)主資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)及社區(qū)生活服務(wù)的需求亦將提升，同時(shí)，政策層面鼓勵物企進(jìn)入生活服務(wù)領(lǐng)域，支持家政、養(yǎng)老、托幼、物業(yè)等業(yè)態(tài)融合創(chuàng)新，積極探索“物業(yè)+生活”服務(wù)模式，我們?nèi)匀豢春?023 年物企此類業(yè)務(wù)收入的持續(xù)增長。

數(shù)據(jù)追蹤（5 月15 日-5 月19 日）：

資金及交易追蹤：

滬（深）股通：A 股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年5 月19 日，持有854.89 萬股，較上周下跌13.75%，持股市值1.33 億元。

港股通：港股中港股通持股共14 家（剔除停牌物企），自2023 年5 月15 日至5 月19 日，增幅最大的是建業(yè)新生活，本周增幅7.52%。降幅最大的是融創(chuàng)服務(wù)，降1.32%。持股比例最高為保利物業(yè)，為65.67%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.85 億股。

投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)及獨(dú)立發(fā)展能力較高的物企金科服務(wù)，中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

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轉(zhuǎn)自申港證券股份有限公司 研究員：曹旭特

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