1月5日，深圳市住房和建設(shè)局等六部門印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》的通知（以下簡稱“《工作方案》”）。
《工作方案》指出，二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實現(xiàn)用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。
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上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進在接受經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者采訪時表示，“帶押過戶”模式是2022年二手房政策里的一項重要的金融探索，從實際操作中不能說全面鋪開，但是對于規(guī)避二手房買賣背后的交易風險帶來了積極作用。
“以前各地更多的還是一些自我探索，沒有特別公開的文件。《工作方案》的推出說明深圳是一線城市里比較早推出正式文件的，也體現(xiàn)了政策逐漸從二三線城市向一線城市推進，對于一線城市政策試點的創(chuàng)新具有非常好的啟發(fā)意義。”嚴躍進稱。
關(guān)于帶押過戶的政策討論，始于2022年三季度昆明的操作。2022年8月2日，昆明市成功辦理了云南首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記業(yè)務(wù)。
2022年9月，深圳也曾經(jīng)探索了此類模式。9月1日，深圳坪山公證處首次完成“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務(wù)。從推進的時間節(jié)點看，深圳坪山公證處于6月中旬與交易各方簽署了“公證安心付”資金監(jiān)管（擔保性提存）服務(wù)協(xié)議。到了7月底順利完成帶抵押過戶、資金結(jié)算及抵押登記注銷，8月中旬完成房屋交接及尾款結(jié)算工作。
除了上面提及的城市以外，包括濟南、南京、福州、無錫、青島等地都有類似的探索。
此外，《工作方案》還指出，在試點范圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經(jīng)驗。
嚴躍進表示，“帶押過戶”此類模式具有兩個積極的意義：第一、破解了“如何讓房東不籌錢償還貸款”的問題。通過此類新操作，房東出售房產(chǎn)的顧慮和籌資壓力減少，這也使得購房者的顧慮和擔憂減少了，這樣二手房的交易自然就變得容易和順暢。第二、此類模式下，交易流程也是在簡化和優(yōu)化的，甚至可以實現(xiàn)讓買賣、過戶、登記在一日內(nèi)完成。類似政策和模式自然是親民的、優(yōu)化的、備受稱贊的。（記者 老盈盈）
附：“順位抵押”辦理流程
1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同。
2.買賣雙方在選定的資金監(jiān)管機構(gòu)（如銀行、公證機構(gòu)）辦理資金監(jiān)管手續(xù)，對買方的購房款（包括首付款和銀行貸款）進行監(jiān)管。同時，買方向銀行申請貸款。
3.買方貸款審批通過后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理，按順位設(shè)立新的抵押權(quán)。
4.不動產(chǎn)登記部門根據(jù)買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個登記事項，記載不動產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。
5.買方貸款銀行根據(jù)不動產(chǎn)登記部門推送的抵押登記證明發(fā)放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。資金監(jiān)管機構(gòu)用監(jiān)管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。
6.賣方貸款銀行結(jié)清貸款后，線上提交抵押注銷申請，買方貸款銀行的抵押權(quán)順位相應(yīng)向前，即由第二位升為首位抵押。
7.資金監(jiān)管機構(gòu)將資金監(jiān)管賬戶余額劃轉(zhuǎn)給賣方。
“雙預告登記”辦理流程
1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請貸款。
2.買方貸款審批通過后，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉(zhuǎn)移預告登記及抵押預告登記。
3.不動產(chǎn)登記部門根據(jù)買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成“雙預告登記”業(yè)務(wù)審核，記載不動產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預告登記電子證明。
4.買方貸款銀行依據(jù)抵押預告登記結(jié)果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協(xié)議中約定的資金提存賬戶中進行監(jiān)管。公證機構(gòu)出具相關(guān)材料，并送達買方貸款銀行、買賣雙方。
5.購房款存入提存賬戶后，買賣雙方和買方貸款銀行及時向不動產(chǎn)登記部門申請辦理雙預告登記轉(zhuǎn)本登記。
6.房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完成后，提存機構(gòu)用提存賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押注銷申請，不動產(chǎn)登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出注銷抵押，銀行線上確認申請。如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記不能完成，提存機構(gòu)將提存賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。
在買方一次性付款、買方的首付款超過賣方原欠款的情況下，如選擇二手房“帶押過戶”模式，也可以適用“順位抵押”“雙預告登記”辦理流程。
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