上海新房均價(jià)“破七” 2022年上半年市場熱度仍將持續(xù)

春節(jié)前夕，上海樓市上演了一波“節(jié)前狂歡”，新房市場頻現(xiàn)“日光盤”，二手房市場亦在年底走出“翹尾”行情。對于2022年上海樓市的走勢，中指研究院高級分析師束端判斷，2022年上海政策面導(dǎo)向以穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期為主，短期無大幅放松可能。“我們預(yù)計(jì)2022年上海新房市場量價(jià)平穩(wěn)，購房者或有更多選擇空間;熱點(diǎn)區(qū)域一、二手房價(jià)差或?qū)⒅鸩綔p少。”

上海新房均價(jià)“破七”

2022年初，上海樓市回溫明顯。在剛剛過去的一周(1.17-1.23)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，該周24盤入市，截至1月21日已開盤項(xiàng)目中有13盤實(shí)現(xiàn)“日光”。例如，純新盤亮相的海上溪云和華僑城·純水岸，前者在開盤當(dāng)日即實(shí)現(xiàn)清盤，后者雖還未開盤，但認(rèn)購率高達(dá)252%。此前一周(1.10-1.16)共有8盤入市，其中悅瀾天地開盤售罄。

而因?yàn)楦叨隧?xiàng)目成交的活躍，上海新盤成交均價(jià)目前更是突破了7萬元/平方米。在上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的商品住宅成交TOP10(1.10-1.16)榜單上，位于浦東的九廬單價(jià)高達(dá)13.93萬元/平方米，仁恒海上源、碧云尊邸、中糧瑞虹海景壹號(hào)的單價(jià)也均超過11萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，基于這些項(xiàng)目的熱銷，該周全市均價(jià)為70728元/平方米，環(huán)比上漲10.5%，“這也是今年以來的最高均價(jià)。上一次均價(jià)出現(xiàn)’7字頭’還是去年5月。”

二手房市場的表現(xiàn)同樣不遜色。據(jù)數(shù)據(jù)，2021年12月，上海二手房成交金額達(dá)574億元，環(huán)比增長25%;成交均價(jià)為38907元/平，環(huán)比增長3%。另據(jù)數(shù)據(jù)，12月，上海二手住宅成交1.8萬套，環(huán)比增加19.3%，恢復(fù)至常規(guī)水平，走出“翹尾”行情。

這是上海二手房市場在過去半年間都不曾出現(xiàn)的情況：2021年7月開始，隨著樓市調(diào)控政策尤其是針對二手房市場的調(diào)控政策疊加出臺(tái)，上海二手房市場“下行企穩(wěn)”。據(jù)數(shù)據(jù)，8月上海二手房成交量環(huán)比下降24%，同比下降40%，是2021年以來最大幅度的下跌;10-11月，上海二手房月成交套數(shù)也均未超過1.5萬套。

“上海市場是溫和前行。”專家稱，上海二手房月均交易量大約在2萬套/月，12月的成交量其實(shí)“在合理區(qū)間內(nèi)”。另一位業(yè)內(nèi)人士表示，年末上海二手住宅交易量雖未完全恢復(fù)到2萬套的月均水平，但“至少悲觀的持續(xù)下跌的態(tài)勢已經(jīng)止住”。

值得一提的是，相比走出“V”字型曲線的成交量，上海二手房的價(jià)格一直頗為堅(jiān)挺。據(jù)數(shù)據(jù)，2021年，上海全市二手房累計(jì)成交金額為9282億元，同比下降8%，成交套數(shù)28.1萬套，同比下降7%，但成交均價(jià)為40219元/平方米，同比僅下降了1%。

對此，專家強(qiáng)調(diào)，從價(jià)格方面來看，目前上海二手房市場分化現(xiàn)象明顯，優(yōu)質(zhì)板塊二手房源依然有著較強(qiáng)的議價(jià)能力，而部分交通不便的外圍區(qū)域以及市中心老舊小區(qū)房價(jià)的上漲動(dòng)力已經(jīng)趨弱。例如，盡管擁有“三學(xué)區(qū)”，且地處浦東世紀(jì)大道板塊的核心位置，但去年9月底，一套梅園五街坊的房源掛牌價(jià)“跳水”近300萬元。

一位近期掛牌一套“老公房”的業(yè)主透露，11月底自己將手中一套90平的“老公房”分別在兩家中介掛牌，但可能因?yàn)榕R近年底處于市場淡季，感覺來看房的人并不多。該業(yè)主希望能夠盡快將手中的老公房出售，后續(xù)看情況將適度降價(jià)。

2022年上半年市場熱度仍將持續(xù)

專家指出，2021年底，上海二手房的成交量開始穩(wěn)步上升，成為市場回暖的重要表現(xiàn)。“根本原因是信貸層面的適度放松，尤其針對二手房的信貸，對于整個(gè)樓市的成交量復(fù)蘇(的影響)是非常明顯的。”

《華夏時(shí)報(bào)》記者近日從部分銀行方面了解到，上海房貸審核和放款的周期從去年11月底開始已經(jīng)提速。例如，中國銀行稱，目前審批周期主要看個(gè)人材料的準(zhǔn)備情況，放款時(shí)長大約在1個(gè)月以內(nèi);招商銀行的房貸審批時(shí)間約需2周，過戶后一個(gè)月內(nèi)可完成放款。

供應(yīng)的開閘放量，也為市場成交沖高奠定良好基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，受集中供應(yīng)制度影響，1.10-1.16共有8盤入市;之后一周(1.17-1.23)，上海樓市供應(yīng)再度放量，超過20個(gè)項(xiàng)目開盤，入市面積達(dá)到78.1萬平方米，環(huán)比增加102.5%，這一供應(yīng)量相當(dāng)于一個(gè)月的供應(yīng)水平，其中普陀武寧板塊，楊浦東外灘、虹口北外灘、四川北路板塊推出了10萬+產(chǎn)品。

落戶政策上的放松，則令更多的人直接擁有了“房票”。2021年11月29日，上海決定開放第二批2021年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)落戶受理工作，并試點(diǎn)在五個(gè)新城和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)就業(yè)的上海市應(yīng)屆研究生畢業(yè)生符合基本條件可直接落戶的政策。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，該新政將對五大新城的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，人口的導(dǎo)入會(huì)進(jìn)一步催生當(dāng)?shù)氐木幼⌒枨蟆?/p>

此外，“類似于上海，北京，深圳這樣的一線城市，已經(jīng)進(jìn)入了新一輪的改善階段，催生了整個(gè)改善性需求的一個(gè)提升。”張波指出，近期成交的多數(shù)中高端項(xiàng)目位于中環(huán)沿線及內(nèi)環(huán)線，剛改人群的接受度非常高，而中高端項(xiàng)目受熱捧的狀態(tài)應(yīng)該還會(huì)在2022年上半年持續(xù)。業(yè)內(nèi)人士直言，“其實(shí)不難看出，市場目光仍然聚焦在內(nèi)中環(huán)。除卻優(yōu)越的地理位置、周邊成熟的配套，項(xiàng)目自身產(chǎn)品力的加持也是其熱銷的原因之一。”

“市場信心已經(jīng)有所回歸，我覺得這種暖意在今年上半年還是有機(jī)會(huì)延續(xù)的。”不過，專家向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，新房和二手房的行情“可能還稍稍有點(diǎn)割裂”。

在“穩(wěn)”的市場基調(diào)之下，盧文曦預(yù)判新房會(huì)保持正常的交易水平。隨著第六批新房逐漸被市場消化，預(yù)計(jì)農(nóng)歷新年后上海新房的供應(yīng)重點(diǎn)仍會(huì)回歸五大新城等區(qū)域板塊，屆時(shí)新房均價(jià)或?qū)⒃俣然芈洹?/p>

而因?yàn)?ldquo;三價(jià)就低”政策(上海各銀行審核貸款金額以參考買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評估價(jià)的“三價(jià)就低”指標(biāo)作為貸款申請房價(jià)標(biāo)準(zhǔn))的強(qiáng)大“殺傷力”，二手房能否回到2萬套以上的“陽春線”可能還需要打個(gè)問號(hào)。盧文曦認(rèn)為，上海二手房市場上漲的基礎(chǔ)并不牢固，尤其是2020年底、2021年上半年價(jià)格漲幅過快過高，今年如果可以慢漲甚至有一定幅度的回調(diào)，“應(yīng)該是符合節(jié)奏的”。

對于2022年上海樓市的走勢，中指研究院高級分析師束端表示：“2022年上海政策面導(dǎo)向以穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期為主，短期無大幅放松可能。我們預(yù)計(jì)2022年上海新房市場量價(jià)平穩(wěn)，購房者或有更多選擇空間;熱點(diǎn)區(qū)域一、二手房價(jià)差或?qū)⒅鸩綔p少。”

“基于上海’十四五’規(guī)劃，預(yù)計(jì)2022年上海宅地供應(yīng)節(jié)奏保持平穩(wěn)，’房地聯(lián)動(dòng)’下樓面地價(jià)相對穩(wěn)定，同時(shí)更加側(cè)重發(fā)展租賃住房，形成租購并舉的住房保障體系。”束端向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)。

專家指出，去年12月份推出的第六批集中供應(yīng)房源大有在農(nóng)歷新年到來前全部開盤的氣勢。一方面，當(dāng)前市場氛圍不錯(cuò)，尤其是近期LPR下調(diào)降低購房成本，有助于提振購房者信心。另一方面，近期還有房企債務(wù)暴雷事件，說明債務(wù)好轉(zhuǎn)的現(xiàn)象尚不明顯，在此背景下，加速銷售，緊抓資金回籠是“自我救贖”的最佳方案。專家建議，購房者應(yīng)“順勢而為，緊抓當(dāng)前的時(shí)間窗口”。

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責(zé)任編輯：Rex_08