如果沒有新冠疫情，2020 年也是美國房地產市場景氣度繼續上升的一年，新冠疫情既沒有扭轉 2018 年底開始上行的房地產短周期，也沒有開啟一個房地產新周期。新冠疫情對美國房地產市場有兩個直接影響：第一是加速催化了短周期的上升，并改變了需求結構，這個短周期預計到 2021 年底-2022 年見頂，滯后于長端名義利率的回升;第二是減緩了中長周期的上升幅度，貧富差距拉大抑制了居民加杠桿的能力，住房所有率的大幅提升也透支了居民的新增購房意愿，中長周期預計到 2025 年見頂，高度低于上一輪地產周期(2006 年)。

風險提示： 美國疫情超預期，美聯儲寬松超預期，美國居民加杠桿超預期。

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