近幾年，榮盛發(fā)展(002146,股吧)(002146.SZ)的銷售業(yè)績表現(xiàn)可圈可點，繼2018年以1015.63億元的銷售額步入千億房企行列之后，2019年，繼續(xù)在千億陣營中站穩(wěn)了腳跟。

2020年，榮盛發(fā)展將年度簽約金額目標(biāo)定為了1210億元，目標(biāo)增速持續(xù)放緩至4.9%;銷售回款目標(biāo)約968億元，回款率目標(biāo)約80%。

對于這個目標(biāo)，易居研究院智庫中心嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，榮盛發(fā)展定下的這個目標(biāo)，說明還是想繼續(xù)做大規(guī)模，但是發(fā)展步伐比較保守，實際上這和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)系，前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較不錯，榮盛發(fā)展能夠有較好表現(xiàn)，這兩年一些都市圈的購房政策比較嚴(yán)，對其來講有一定的沖擊，是它需要注意防范的風(fēng)險。

確實，隨著政策的收緊，各大房企紛紛去庫存、降杠桿，而榮盛發(fā)展依然活躍在拿地的一線。

拿地力度加大

2019年，榮盛發(fā)展先后在京津冀、長三角、珠三角、中西部等區(qū)域的36個城市拿地102宗，花費約300億元。

2020年一季度，榮盛發(fā)展斥資63.8億斬獲17宗土地。

其中，4月8日，榮盛發(fā)展以總價23.51億元，成交樓面地價9989元/平方米，溢價率50%，獲得成都市天府新區(qū)超百畝非產(chǎn)業(yè)用地。

不過，與“大手筆”拿地相反的是榮盛發(fā)展銷售額的下滑。

2020年1-4月，榮盛發(fā)展累計實現(xiàn)簽約面積205.01萬平方米，同比下降6.24%;累計簽約金額216.69億元，同比下降9.47%。

“千億”與負(fù)債

另一方面，榮盛發(fā)展千億元銷售的背后，其高負(fù)債、現(xiàn)金流下滑問題不可忽略。

截至2019年末，榮盛發(fā)展的總資產(chǎn)達(dá)到2545.95億元，負(fù)債總額達(dá)到2099.22億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.45%，負(fù)債處于高位運行。

其中，有息負(fù)債規(guī)模為659.6億元，同比增長6%，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為348.3億元，占總借款660億元的50%以上，而賬上貨幣資金僅為303.55億元。

2019年，榮盛發(fā)展的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流只有21.2億元，相比2018年175.1億元同比大跌87.9%。

對此，廣發(fā)證券(000776,股吧)研報表示，榮盛發(fā)展有息負(fù)債中短期部分的占比從2016年32%提升至2019年53%，貨幣現(xiàn)金覆蓋短債的倍數(shù)從2016-2018年穩(wěn)定在1倍以上降至2019年的87%，短期流動性面臨一定壓力，關(guān)注2020年上半年的銷售回款情況，對于公司后續(xù)的投資和還款表現(xiàn)影響較大。

2020年，榮盛發(fā)展計劃新增融資520億，僅一季度就籌資112億。

而截止2020年一季度，榮盛發(fā)展的負(fù)債規(guī)模達(dá)到2095億，負(fù)債率達(dá)到82%;經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出50億，較去年同期凈流出的11.67億元同比增加了321%。

這是否表示榮盛發(fā)展的承受著不小的資金壓力呢?

分拆物業(yè)上市

5月10日晚間，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱，公司擬分拆所屬榮萬家生活服務(wù)股份有限公司(以下簡稱“榮萬家”)到港交所主板上市。

此次上市發(fā)行規(guī)模不少于發(fā)行后榮萬家總股本的25%(未考慮超額配售權(quán)的行使)，并授予承銷商不超過上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售權(quán)。

眾所周知，分拆物業(yè)上市可以拓寬融資渠道，“此次分拆物業(yè)上市，一方面可以增強(qiáng)榮萬家的資本實力，建立獨立、持續(xù)、穩(wěn)定和高效的資本運作平臺，另一方面也為業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升榮萬家競爭優(yōu)勢”，榮盛發(fā)展方面表示。

從銷售業(yè)績來看，2019年，榮萬家營業(yè)收入13億元，利潤總額1.35億元，凈利潤1.01億元;

2020年一季度，營業(yè)收入4.05億元，利潤總額0.68億元，凈利潤0.51億元，凈利率12.5%。

不過，和母公司一樣，榮萬家似乎也存在著高負(fù)債的問題。

截至2019年末，榮盛物業(yè)合并報表口徑資產(chǎn)總額17.1億元，負(fù)債總額13.2億元，凈資產(chǎn)3.8億元。

截至2020年一季度，其合并報表口徑資產(chǎn)總額16.4億元，負(fù)債總額12.03億元，凈資產(chǎn)4.3億元。

A股公司榮盛發(fā)展周一公告稱，公司第六屆董事會第三十三次會議審議通過了關(guān)于公司擬分拆所屬榮萬家生活服務(wù)股份有限公司(即榮萬家)到境外上市的相關(guān)議案，上市地點為香港聯(lián)交所。

截至目前，榮盛發(fā)展持有榮萬家91.2%的股權(quán)，合計235527000股股份;河北中鴻凱盛投資股份有限公司持有其8.8%的股權(quán)。榮盛發(fā)展決定將全部標(biāo)的股份申請全流通。榮盛發(fā)展還表示，榮萬家獨立上市后不會對公司其他業(yè)務(wù)板塊的持續(xù)經(jīng)營運作構(gòu)成任何實質(zhì)性不利影響，不影響公司獨立上市地位。財報顯示，子公司去年實現(xiàn)營業(yè)收入13億元，凈利潤1.01億元;今年一季度營業(yè)收入為4.04億元，凈利潤為5073.79萬元。

關(guān)鍵詞： 千億規(guī)模 拆分物業(yè)

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