大悅城重組難破業(yè)績?cè)鲩L困局 盈利乏力借款激增債務(wù)承壓待解

重組整一年的綜合型房地產(chǎn)企業(yè)——大悅城控股集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“大悅城”;000031.SZ)盈利乏力，此外，還面臨著借款激增、債務(wù)承壓困局。

近日，大悅城公告顯示，2020年前3月大悅城累計(jì)新增借款100.21億元，超過2019年末凈資產(chǎn)20%，也遠(yuǎn)超2019年前4個(gè)月的新增借款數(shù)額72.96億元。

根據(jù)3月30日大悅城發(fā)布的2019年業(yè)績報(bào)告，截至2019年末，大悅城275.98億元的貨幣資金也不能完全覆蓋其近500億元的短期負(fù)債。

借款激增

4月9日，大悅城發(fā)布了《關(guān)于2020年累計(jì)新增借款超過上年末凈資產(chǎn)百分之二十的公告》。公告顯示，截至2020年3月31日，大悅城累計(jì)新增借款金額約100.21億元，占2019年末凈資產(chǎn)比例為23.56%;于期末借款余額為約791.37億元。

具體來看，公司披露的新增借款主要為銀行貸款，企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具，委托貸款，分別增加73.95億元、15.01億元、13.69億元，分別占2019年末凈資產(chǎn)比例為17.38%、3.53%、3.22%。另外，其他借款減少2.43億元。

“上述新增借款是基于公司正常經(jīng)營需要產(chǎn)生的，主要用于公司日常經(jīng)營及補(bǔ)充流動(dòng)資金”，大悅城公告表示，“公司將合理調(diào)度分配資金，確保借款按期償付本息，上述新增借款對(duì)公司償債能力影響可控。”

相較2019年而言，大悅城的2020年前三季度借款金額激增。大悅城2019年前4個(gè)月的新增借款數(shù)額為72.96億元，才在2018年末凈資產(chǎn)中占比20.43%，且還比2020年前3月少3個(gè)百分點(diǎn)。

查閱財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2019年年末，大悅城凈資產(chǎn)金額為425.41億元，借款余額為691.16億元，平均融資成本為5.225%。在房地產(chǎn)企業(yè)里，濱江集團(tuán)2019年年末借款余額為318.61億元，與之相比，大悅城的借款金額也不低。

負(fù)債承壓

對(duì)于房企而言，能夠獲得借款是本事，但是也給公司帶來了一定的償債壓力。

根據(jù)大悅城2019年年報(bào)顯示，截止2019年末，大悅城的貨幣資金僅為275.98億元，其中近6億元貨幣資金所有權(quán)或使用權(quán)受到限制。

從負(fù)債端來看，截止2019年末，大悅城一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為135.91億元、短期借款31.96億元、應(yīng)付賬款109.51億元、應(yīng)付職工薪酬5.91億元、應(yīng)交稅費(fèi)61.77億元、其他應(yīng)付款127.73億元，合計(jì)472.79億元。大悅城275.98億元的貨幣資金并不能覆蓋公司短期負(fù)債。

記者注意到，大悅城2019年末總負(fù)債達(dá)1406.42億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)76.78%。

值得一提的是，大悅城還即將迎來大額債券償還到期。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大悅城將有“15中糧01”、“中糧次級(jí)”、“中糧優(yōu)先”3只債券將于2020年8月到期，發(fā)行規(guī)模合計(jì)為35億元，到期應(yīng)付利息約為6.08億元。

盈利乏力

公開資料顯示，大悅城曾用名“中糧地產(chǎn)”，2018年年末，中糧地產(chǎn)與大悅城地產(chǎn)的重組方案獲得中國證監(jiān)會(huì)審核通過，2019年1月，大悅城地產(chǎn)完成對(duì)中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，成為后者的控股子公司。2019年3月1日，中糧地產(chǎn)更名為“大悅城”。

重組完成后，大悅城成為中糧集團(tuán)旗下唯一的地產(chǎn)投資和管理平臺(tái)，而大悅城地產(chǎn)則是大悅城旗下主營商業(yè)地產(chǎn)的子公司，以開發(fā)、經(jīng)營和管理大悅城為品牌的城市綜合體為主要業(yè)務(wù)方向。

作為內(nèi)地首例“A控紅籌”產(chǎn)權(quán)整合交易，大悅城重組規(guī)模達(dá)到144.47億元，是近年來房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模最大的央企重大資產(chǎn)重組項(xiàng)目，頗受資本市場(chǎng)認(rèn)可，并獲得太平人壽保險(xiǎn)有限公司及工銀瑞信投資管理有限公司合計(jì)24.26億元配融資金。

然而，重組整一年的大悅城的表現(xiàn)并不如人意。2019年，大悅城全年實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額(包含權(quán)益類項(xiàng)目)710.82億元(操盤口徑為618.54 億元);營業(yè)收入337.87 億元，同比增長52%;而扣非歸母凈利潤12.31億元，僅增長0.51%。

大悅城2019年的非經(jīng)常性損益項(xiàng)目合計(jì)11.48億元，其中非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益一項(xiàng)高達(dá)14.32億元，出售資產(chǎn)成為其業(yè)績上漲的主要?jiǎng)恿Α?/p>

此外，由于房地產(chǎn)價(jià)格下跌導(dǎo)致資產(chǎn)減值，重組一年后的大悅城在2019年所確認(rèn)的資產(chǎn)減值損失里，存貨跌價(jià)損失達(dá)1.49億元，當(dāng)期還計(jì)提了6875萬元商譽(yù)減值損失。

大悅城從2018年開始，其計(jì)提的存貨跌價(jià)減值準(zhǔn)備大幅增加。2016--2017年，該公司確認(rèn)的存貨跌價(jià)損失為476萬元、4581萬元，2018年急劇增加至1.72億元。截至2019年末，大悅城累計(jì)計(jì)提的存貨跌價(jià)減值準(zhǔn)備接近3.66億元。

大悅城短期庫存積壓，當(dāng)下滯重規(guī)模高于平均水平。根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019年房企庫存壓力報(bào)告》，截止至2019年底大悅城已竣工存貨占比達(dá)到18.5%，高于典型房企平均的10.3%，且積壓的項(xiàng)目多為商辦等去化難度更高的類型，存在一定的存貨積壓。

需要注意的是，子公司大悅城地產(chǎn)也遭遇著凈利潤下滑的困境。2019年度，大悅城地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入總額103.38億元，同比增加27.2%;歸母凈利潤16.36億元，同比下降22.2%。

大悅城地產(chǎn)在財(cái)務(wù)報(bào)告中表示，年度溢利下降，一方面是由于投資物業(yè)公允值較2018年大幅減少，另一方面則是為實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張導(dǎo)致的銷售成本和融資成本上升。

業(yè)績表現(xiàn)也導(dǎo)致了公司股價(jià)低迷。截至4月21日收盤，A股大悅城股價(jià)5.3元，較去年股價(jià)峰值10月16日的8.05元下跌33.91%，市值蒸發(fā)117.86億;港股大悅城地產(chǎn)每股0.61港元，相比去年同期，該公司股價(jià)幾乎腰斬，市值蒸發(fā)超70億港元。

目前大悅城面臨著眾多考驗(yàn)，在償債和利潤兩端都承壓的情況下，大悅城借助重組實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的道路仍道阻且長。

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