在“房住不炒”、穩(wěn)字當(dāng)頭的大背景下，各家房企都在探尋謹(jǐn)慎的“活下去”，融資渠道更廣無疑具備更多籌碼。繼金輝控股、上坤地產(chǎn)遞交招股書之后，又一家房企向港交所發(fā)起沖刺。

IPO早知道獲悉，領(lǐng)地控股集團(tuán)有限公司(簡稱“領(lǐng)地集團(tuán)”)已于4月9日向港交所遞交招股說明書，建銀國際擔(dān)任獨家保薦人。

鑒于房企赴港IPO并不總是一帆風(fēng)順，如奧山控股、海倫堡已兩次折戟，萬創(chuàng)國際則四次申請均告失敗。企業(yè)資質(zhì)決定上市成敗，那么領(lǐng)地集團(tuán)是否具備沖擊資本市場的實力?

全國化有待商榷

領(lǐng)地集團(tuán)于1999年從四川起步，現(xiàn)已成為一家全國性綜合房地產(chǎn)開發(fā)商，主要為改善居住環(huán)境的客戶提供優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，也發(fā)展辦公樓、購物大樓、商業(yè)綜合體及公寓等商業(yè)物業(yè)以及營運酒店。目前，領(lǐng)地集團(tuán)開發(fā)出蘭臺系、天字系、頤居文旅系、凱旋系、觀字系及中心系六大產(chǎn)品系列。

歷經(jīng)20年的發(fā)展，領(lǐng)地集團(tuán)已形成著眼于成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省、華中、京津冀地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)的全國化布局，項目分布于全國20多個城市。截至2020年2月29日，領(lǐng)地集團(tuán)有90個處于不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)項目，其中74個項目由附屬公司負(fù)責(zé)，16個項目由合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)負(fù)責(zé);涉及總土地儲備為1331.45萬平方米，包括未售可售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬平方米、開發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積734.43萬平方米及持作未來開發(fā)總建筑面積555.78萬平方米。

根據(jù)中國房地產(chǎn)TOP10研究組資料，按綜合實力計，領(lǐng)地集團(tuán)自2017年連續(xù)四年獲選為[中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)]，并于2020年排名第72位;按品牌價值計，其自2017年連續(xù)三年入選[中國西部房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10]，于2017年、2018年及2019年分別排名第四、第二及第二。

盡管領(lǐng)地集團(tuán)自2006年即開啟全國化的征程，這一年其將業(yè)務(wù)拓展至廣東省。現(xiàn)時來看，領(lǐng)地集團(tuán)的全國化布局并不徹底，區(qū)域偏向依舊很明顯。

從項目分布來看，領(lǐng)地集團(tuán)位于成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省的項目數(shù)為58個，占總項目數(shù)的64%，其中四川省獨占57個項目，京津冀、華中、粵港澳等核心區(qū)域項目數(shù)均在個位數(shù)，分別為4個、9個及8個;從土儲分布來看，成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省開發(fā)中建筑面積549.6萬平方米，日后開發(fā)的規(guī)劃建筑面積為382.67萬平方米，兩項合計占總土儲的比例逾70%。

項目主要位于四川省，意味著領(lǐng)地集團(tuán)的業(yè)務(wù)及前景高度依賴該地房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，這將面臨很高的集中風(fēng)險。正如領(lǐng)地集團(tuán)在招股書所披露，一旦當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)嚴(yán)重下滑、政策更為苛刻，公司的業(yè)務(wù)、經(jīng)營業(yè)績及財務(wù)狀況將受到重大不利影響。

財務(wù)指標(biāo)多處預(yù)警

再來看領(lǐng)地集團(tuán)的經(jīng)營情況，貌似也不是那么穩(wěn)健，多個指標(biāo)向著不利方向發(fā)展。

過往三年領(lǐng)地集團(tuán)收益從2017年的53.39億元增加至2019年的75.68億元，復(fù)合年化增長率達(dá)到19%，領(lǐng)先于全國商品房銷售增長。但需看到，2018年有個小插曲，該年領(lǐng)地集團(tuán)僅錄得收入45.14億元，較上年降低18%。營收的不穩(wěn)定也反映在利潤上，2017-2019年領(lǐng)地集團(tuán)取得的利潤金額分別為6.49億元、5.18億元及6.72億元。

進(jìn)一步觀察可發(fā)現(xiàn)，2019年逾三分之二的收益增長卻只帶來0.23億元的利潤增長，中間的原因就在于領(lǐng)地集團(tuán)的凈利潤率在逐年下降。據(jù)悉，領(lǐng)地集團(tuán)的凈利率已由2017年的12.2%下滑至2018年的11.5%，2019年再度下滑至8.9%。領(lǐng)地集團(tuán)對此得解釋是，由于開發(fā)中物業(yè)大幅增加，但大部分物業(yè)尚未完成故未向客戶交付。

而根據(jù)億翰智庫的研究，2019年房企平均凈利潤率為16.39%，較2018年的16.73%下滑0.44個百分點。以此比較，領(lǐng)地集團(tuán)盈利能力一直跑輸行業(yè)平均，2019年的凈利潤率甚至只有行業(yè)的54%。

規(guī)模和杠桿，歷來是房地產(chǎn)不可調(diào)和的矛盾，領(lǐng)地地產(chǎn)選擇了后者。因為不斷地借貸拓展，2019年領(lǐng)地集團(tuán)的凈資產(chǎn)負(fù)債比率高達(dá)1.4倍，相較來兩年前的0.6倍足足翻倍。而在2019年，全國百強(qiáng)房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.7%，領(lǐng)地集團(tuán)風(fēng)險明顯偏高。

更為不利的是，杠桿率還有進(jìn)一步上升的趨勢，從經(jīng)營現(xiàn)金流量中可見一斑。通常，經(jīng)營現(xiàn)金流量為正，企業(yè)能夠通過自身運營回血，并不需要過多的借貸。但領(lǐng)地集團(tuán)已連續(xù)三年錄得經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為負(fù)，其中2019年現(xiàn)金凈流出31.12億元。

綜合來看，領(lǐng)地集團(tuán)業(yè)務(wù)過于集中，且經(jīng)營業(yè)績不并完善，沖刺港股或存在一定考驗。但于領(lǐng)地而言，上市確是疏解其當(dāng)前困境一條不錯的途徑。

關(guān)鍵詞： 川系地產(chǎn)開發(fā)商 赴港上市

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