事件：2022 年4 月21 日，北京市住建委、市規自委聯合發布《北京市保障性租賃住房建設導則（試行）》，對保障性租賃住房的整體規劃、配套設施、單體設計、室內裝修等提出了基本建設要求。
點評：《導則》指出保障性租賃住房一般可以分為住宅型、宿舍型和公寓型三類，首次明確了公寓型租賃住房的定義及建筑類型，并且規定人均使用面積不得小于5平方米。其能夠更好地規范和指導保障性租賃住房規劃設計建設管理，提高保障性租賃住房品質，促進住房租賃市場健康發展，也為新市民、青年人等群體提供了更多的租房選擇空間。
“小居大家”、智能化社區成為趨勢：保租房普遍具有戶型小、密度大的特點，而其住戶多為青年人，需要滿足其社交、娛樂、運動等需求，所以公共活動區域、輔助房以及周邊配套設施就顯得尤為重要，預計“小居大家”將成為未來保租房社區發展趨勢。同時，《導則》倡導應用智能化技術，打造智慧社區，鼓勵設置智能門鎖，大力推廣室內水、電、氣、熱的智能化調節，倡導遠傳抄表、智能繳費等便民技術。
政策鼓勵裝配式鋼結構，行業或將進一步增長：《導則》明確指出新建保障性租賃住房結構設計選擇有利于空間靈活分隔、組合和可持續改造的結構體系，推薦采用裝配式鋼結構體系。由于裝配式建筑有工期短，排放小，結構靈活等優勢，與保障性租賃住房的宗旨較為契合，目前北京市已經明確鼓勵保障性租賃住房使用裝配式結構。我們預計未來其他城市也將陸續出臺相關配套政策，裝配式建筑及鋼結構將迎來發展良機。
公募REITs 歷史性機遇，更多保租房項目入池可期：深圳人才安居保障房REITs 項目已經報送國家發改委審核，保障性租賃住房租金來源分散、持續穩定，與發行公募REITs 的要求較為契合。同時，保障性租賃住房REITs 進一步豐富了基礎設施REITs的底層資產類型，REITs 的信息披露、交易擴募等機制，也有助于租賃住房行業的可持續發展。隨著北京市《導則》發布以及后續其他各地保租房產業進一步規范，保租房項目或將以更大規模和數量入池公募REITs 市場。
投資建議：把握裝配式行業發展良機，擁抱基建公募REITs 歷史性機遇。住建部提出“十四五”期間全國計劃新增650 萬套（間）保障性租賃住房，我們測算，僅保租房行業將為裝配式裝修行業帶來超過190%的增量空間（面積口徑）。裝配式裝修方向：重點推薦北新建材，建議關注亞廈股份、柯利達、金螳螂；鋼結構方向：重點推薦鴻路鋼構、精工鋼構，建議關注富煌鋼構、杭蕭鋼構。
深圳保租房REITs 項目已經報送國家發改委審核，為保租房提供籌集資金新路徑，預計未來將有更大規模、更多數量的保租房REITs 項目入池。建議把握REITs 歷史性機遇，關注保租房REITs 項目相關落地情況。
風險分析：保障性租賃住房經營虧損風險，保障性租賃住房推進不及預期風險，基礎設施公募 REITs 推進不及預期風險，鋼結構行業滲透率不及預期風險。
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