“合肥地主”文一地產(chǎn)闖關(guān)IPO，三次危機(jī)三次歷劫，曾陷破產(chǎn)傳聞

“破產(chǎn)門”最終以警方介入及文一地產(chǎn)的正式澄清結(jié)束，但文一地產(chǎn)作為安徽“大哥”的光芒就此暗了下來(lái)。

越來(lái)越多的中小型房企嘗試復(fù)制“總部遷至上海--上市--擴(kuò)張”的發(fā)展模板，這一次，資本市場(chǎng)將迎來(lái)的是合肥“地主”文一地產(chǎn)。

據(jù)IPO早知道消息，近期文一地產(chǎn)正與投行密切接觸，籌備赴港上市。若消息為實(shí)，文一地產(chǎn)將是這輪上市潮中第二家敲門港股的安徽房企，在它之前，同為安徽走出來(lái)的三巽集團(tuán)已向港交所遞交了上市申請(qǐng)。

“文一在安徽有名氣，也有底氣，在上海就截然相反。這樣的情況下文一還堅(jiān)持設(shè)立上海總部，目的很明確，全國(guó)擴(kuò)張只是其中一個(gè)原因，主要還是去對(duì)接資本的。”合肥一位資深分析師在4月21日接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，早在去年9月文一地產(chǎn)總部搬遷時(shí)，市場(chǎng)上就曾傳出文一地產(chǎn)籌劃上市的消息。

在其看來(lái)，文一地產(chǎn)實(shí)行上海、合肥雙總部已經(jīng)有將近7個(gè)月后才籌備上市，速度已經(jīng)比其預(yù)計(jì)的要慢了一些，“原本以為去年年底就會(huì)遞表”。不過(guò)，時(shí)代財(cái)經(jīng)向文一地產(chǎn)內(nèi)部人員求證上市一事，對(duì)方表示目前暫不知情，一切以公司官方公告為準(zhǔn)。

合肥“地主”的三次危機(jī)

早年間脫離體制“下海”經(jīng)商的人都有一股“不成功便成仁”的沖勁，文一地產(chǎn)創(chuàng)始人周文育也不例外。他是土生土長(zhǎng)的安徽人，2004年拿著僅有的30萬(wàn)存款以及四處籌借的1000萬(wàn)資金殺入房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)始了他的地產(chǎn)生涯。

經(jīng)商之前，周文育在安徽省電信系統(tǒng)工作，可以說(shuō)沒(méi)有絲毫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。但幾經(jīng)周折后，拿下合肥東城龍崗的一處破廠房后，周文育的思路逐漸清晰，他要深耕省會(huì)合肥，甚至占領(lǐng)合肥市場(chǎng)。

這座破廠房后來(lái)?yè)u身變?yōu)?ldquo;瑞泰城市家園”，為周文育帶來(lái)了第一桶金。首戰(zhàn)告捷后，周文育便招兵買馬擴(kuò)充公司規(guī)模，并且開(kāi)始在市場(chǎng)上網(wǎng)羅好的土地和項(xiàng)目。而后，周文育又陸續(xù)成立廣告、房屋代理、建筑、建材、物業(yè)、勞務(wù)、酒店等一系列圍繞著房地產(chǎn)的子公司，并在2007年收購(gòu)一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，迅速拉大了盤面。

但事業(yè)剛有起色，周文育就遭遇了第一次重大危機(jī)。2008年下半年，受到美國(guó)次貸危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條，許多區(qū)域型的中小房企倒了下去。文一地產(chǎn)的處境同樣危險(xiǎn)，約莫3個(gè)月的時(shí)間里，其銷售量幾乎為零，面臨無(wú)米下鍋的窘境。

好在周文育不是一個(gè)拘于小節(jié)的掌門人，屬下一句“要是3000的話，我就要了”的玩笑話讓他找到自救的出口。周文育當(dāng)機(jī)立斷，決定將商鋪以3000元、住宅以2600元/平方米的價(jià)格賣給員工，受到內(nèi)部員工及員工家屬的搶購(gòu)。就這樣，依靠“內(nèi)銷”，周文育化解了這場(chǎng)危機(jī)。

周文育認(rèn)為，企業(yè)的現(xiàn)金流十分關(guān)鍵，房子即使賣虧一點(diǎn)，總比企業(yè)因失血過(guò)多而死去強(qiáng)，“這個(gè)時(shí)候首先要考慮活下來(lái)，只要活著，就有希望看到春天。”

這樣的邏輯同樣應(yīng)用在了2013年文一地產(chǎn)的第二次銷售危機(jī)中。彼時(shí)，全國(guó)樓市降溫，合肥樓市更是進(jìn)入“寒冬”，重倉(cāng)合肥的文一地產(chǎn)去化壓力空前。為了消化庫(kù)存，周文育再次啟動(dòng)降價(jià)策略，他準(zhǔn)備在報(bào)紙上刊登“降價(jià)200元”的廣告，但就在報(bào)紙即將付印的時(shí)刻，他又再一步讓價(jià)，將折扣從200元降到了500元。

順利闖過(guò)第二個(gè)難關(guān)，周文育和文一地產(chǎn)迎來(lái)了高光時(shí)期，遵循著“做大規(guī)模”的原則，文一地產(chǎn)在安徽市場(chǎng)一路狂奔。2014年至2016年，文一地產(chǎn)共計(jì)獲得26宗土地，其中有不少地塊都是區(qū)域“地王”。而此時(shí)，恰巧是合肥樓市崛起的階段，文一地產(chǎn)順勢(shì)被推到了合肥本土第一大房企的位置。

布局全國(guó)計(jì)劃就此展開(kāi)，周文育的目標(biāo)是在2年內(nèi)進(jìn)入全國(guó)房企30強(qiáng)，3年進(jìn)入全國(guó)20強(qiáng)躋身全國(guó)一線房企陣營(yíng)。

“如果合肥的樓市一直暴漲下去，文一地產(chǎn)沖到30強(qiáng)不是沒(méi)有可能，那個(gè)時(shí)候它已經(jīng)是合肥的‘地主’了，手里的地塊位置好，都能賣得起價(jià)錢。”前述分析師說(shuō)，2016年10月合肥出臺(tái)加強(qiáng)版調(diào)控政策，限購(gòu)、限貸、限價(jià)之下，合肥市場(chǎng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入冷靜期。

嚴(yán)厲的調(diào)控不僅阻礙了文一地產(chǎn)的銷售，還為其帶來(lái)一場(chǎng)“輿論風(fēng)暴”。2017年，有自媒體撰文稱，文一地產(chǎn)資金鏈斷裂，向政府申請(qǐng)破產(chǎn)遭到拒絕。“破產(chǎn)門”最終以警方介入及文一地產(chǎn)的正式澄清結(jié)束，但文一地產(chǎn)作為安徽“大哥”的光芒就此暗了下來(lái)。在克而瑞發(fā)布的2019年房企銷售榜單中，文一地產(chǎn)以100.5億的銷售成績(jī)排在第160位。

遲到的上市計(jì)劃

歷經(jīng)三次“劫難”，周文育似乎變得謹(jǐn)慎了不少，他選擇踩著別人的腳印往前走了。

“現(xiàn)在試錯(cuò)成本太高，大房企有安全墊，敢去嘗試別人沒(méi)走過(guò)的路。但是小房企迫于資金的考慮，復(fù)制市場(chǎng)中的成功案例可能會(huì)保險(xiǎn)一些。雖然從概率的角度來(lái)說(shuō)，成功率肯定不是100%的，但是有參考案例，肯定比瞎子摸魚(yú)要好得多。”前述分析師指出，文一地產(chǎn)的發(fā)展明顯未達(dá)到預(yù)期，參照同類型房企的樣板，快速上市得到資金支持才有機(jī)會(huì)不被甩得更遠(yuǎn)。

2018年以來(lái)，確實(shí)有很多與文一地產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)?shù)姆科筇崆霸谫Y本市場(chǎng)試了水，一個(gè)接一個(gè)的成功案例亦給了它信心。例如去年完成上市的銀城、景業(yè)名邦、匯景控股規(guī)模都比文一地產(chǎn)要小，再如2018年大發(fā)地產(chǎn)上市時(shí)規(guī)模不足百億，到2019年底銷售額突破了200億。

與文一地產(chǎn)背景更加相似的三巽在兩年前將總部從安徽搬遷至上海大虹橋，還不到百億規(guī)模的它，喊出了三年“五年千億”的目標(biāo)。當(dāng)時(shí)，億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天曾向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，三巽總部搬遷至上海的目的就是其“千億”的第一步。

來(lái)滬之后，三巽漸漸有了變化。2018年以來(lái)，其陸續(xù)招攬多位職業(yè)經(jīng)理人，包括前奧克斯地產(chǎn)總裁侯波和原正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事王本龍。去年10月，三巽赴港IPO，而參與過(guò)正榮地產(chǎn)IPO的王本龍，被外界認(rèn)為將是推動(dòng)三巽上市的關(guān)鍵人物。

“上海的資源要比安徽豐富，也更專業(yè)。這方面，文一地產(chǎn)的速度比三巽慢了一拍。”前述分析師稱，盡管文一地產(chǎn)在近幾年走出安徽，布局了武漢、南昌、上海等城市，但其重心仍在合肥，設(shè)立雙總部的就是為了圓四年前未完成的上市夢(mèng)。

2017年，周文育完成了以1.5億元現(xiàn)金收購(gòu)A股上市公司中發(fā)科技的程序，正式入主中發(fā)科技。這一舉動(dòng)被業(yè)界認(rèn)為是為文一地產(chǎn)借殼上市，但上述分析師稱，由于A股遲遲未對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)窗口，加上種種技術(shù)原因，文一地產(chǎn)借殼的計(jì)劃擱淺。后中發(fā)科技更名文一科技，經(jīng)營(yíng)狀況也不太理想，2019年度業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)虧損6500萬(wàn)至8000萬(wàn)。

不過(guò)，需要主要注意的是，今年在港股排隊(duì)的海倫堡、奧山、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、三巽紛紛面臨招股書(shū)失效的問(wèn)題，上市進(jìn)程被拖慢。這意味著，若選擇在此時(shí)上市，文一地產(chǎn)的IPO之路恐怕不會(huì)平坦。

關(guān)鍵詞： 合肥地主文一地產(chǎn) 闖關(guān)IPO

責(zé)任編輯：Rex_08