成都市終于再次出手完善調(diào)控政策，推出了新一輪的搖號購房政策，核心即為熱點樓盤優(yōu)先向無房居民家庭銷售。
今年以來，成都樓市呈現(xiàn)出兩極分化，部分熱點樓盤風(fēng)起云涌，上萬人甚至幾萬人同時搖號搶購一個樓盤的“盛況”屢見不鮮;而價格相對較高，沒有新舊二手房“剪刀差”的新盤卻門可羅雀，無人問津。
在這樣的局面里，懷揣“打新”秒賺百萬的跟風(fēng)炒房者，進入了“無經(jīng)營風(fēng)險”、“無居住需求”、“無報名成本”的“社會搖”狂歡之中;面對搖號大軍，極低的新房中簽率，讓真正的無房“剛需”購房者卻焦頭爛額、黯然神傷。
針對上述情況，11月24日，成都市終于再次出手完善調(diào)控政策，推出了新一輪的搖號購房政策，核心即為熱點樓盤優(yōu)先向無房居民家庭銷售。按照新政要求，登記購房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的，全部房源僅向已報名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售。
對此，西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐對證券時報·e公司記者表示，“新政”針對性很明顯，這是專門針對這些“網(wǎng)紅盤”進行堵漏，是對以前相關(guān)政策在操作中遇到的一些細節(jié)問題進行了完善。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”!近年來，成都市一再強調(diào)堅持“房住不炒”的定位，相關(guān)部門也在不斷努力，多次查漏補缺、完善抑制炒房的政策;此次搖號購房新政的出爐，也讓“真正無房剛需”看到了安居希望。
萬人“搶購”樓盤頻現(xiàn)報名系統(tǒng)一度被“擠爆”
2020年以來，成都樓市依舊維持著不錯熱度，部分新房樓盤持續(xù)火爆、一房難求。
3月，成都恒大天府半島、自在軒等多個樓盤報名搖號人數(shù)超萬人規(guī)模，普通購房者中簽率在1%左右;4月中旬，成都新盤凱德卓錦萬黛超2.2萬人搶194套房，普通購房者中簽率0.3%。4月26日，成都新房樓盤川發(fā)天府上城取得項目預(yù)售證，共推出786套房源，參與該樓盤網(wǎng)上報名搖號的人數(shù)超過4萬，創(chuàng)下年內(nèi)單個新盤搖號購房人數(shù)新高，普通購房者搖中概率僅0.7%;成都凱德卓錦萬黛樓盤于7月13日取得預(yù)售證，此次推出774套房源。7月14日~15日，凱德卓錦萬黛登記報名搖號，報名搖號人數(shù)超過58000人，普通購房者中簽率僅為0.48%。
11月，成都天府新區(qū)萬達華庭取得銷售許可證，并于11月13日開始預(yù)售購買登記。證券時報·e公司記者了解到，在登記報名期間，眾多市民反應(yīng)成都住建局系統(tǒng)無法收到手機驗證碼導(dǎo)致無法報名。
有購房者通過網(wǎng)絡(luò)問政平臺反映：因意向報名人數(shù)眾多，波及面甚廣，眾多購房群和微博出現(xiàn)了質(zhì)疑聲音，因住建局網(wǎng)站提供的各種投訴電話不是無人接聽就是搪塞推諉，直至?xí)r間截止還無法正常報名，眾多購房市民質(zhì)疑是否存在暗箱操作。眾多購房者認為，如果不存在暗箱操作只是網(wǎng)站技術(shù)原因，住建局應(yīng)當(dāng)在解決問題后將報名時間延長。
針對這樣的質(zhì)疑，成都相關(guān)部門回復(fù)稱：“已將您反映的問題轉(zhuǎn)相關(guān)部門進行處理，處理情況我們會及時與您進行溝通。”
在另一份回復(fù)中，成都住建局則表示，收到相關(guān)情況反映后，該局高度重視，并立即組織工作人員跟蹤排查。查明：萬達華庭項目報名時段正值周末，報名群眾踴躍且集中，造成報名系統(tǒng)借口調(diào)用堵塞，造成部分報名群眾無法及時收到驗證碼，反復(fù)登錄提交申請，進一步加劇系統(tǒng)借口調(diào)用堵塞。經(jīng)技術(shù)人員全力搶修，11月15日16:00該報名系統(tǒng)恢復(fù)正常。因《銷售公告》中明確報名時間為11月15日17:00截止，故無法對報名進行延期。對此，成都住建局深表歉意，近期還將繼續(xù)推出其他樓盤上市，歡迎購房者關(guān)注。
針對部分樓盤“搶購”的情況，有行業(yè)人士對證券時報·e公司記者表示，成都土地拍賣成交價格的走高，擔(dān)憂房價繼續(xù)上漲的恐慌情緒蔓延，促使一部分此前為考慮買房或者買房意愿不強的人，加入到“打新?lián)尡阋?rdquo;的隊伍中來，這是一部分重要增量。
需要指出的是，今年7月2日，成都新都區(qū)和高新區(qū)有兩宗地塊公開拍賣，競拍持續(xù)火爆激烈。其中，二號宗地位于高新區(qū)中和街道會龍社區(qū)7組(原會龍村12社)、勁松社區(qū)10組(原勁松村12社、13社、14社)，其土地面積約41.88畝，是一宗純住宅用地。
證券時報·e公司記者了解到，此次土地拍賣采取“設(shè)定最高限價+競向政府無償移交租賃住房建筑面積比例”方式進行拍賣，土地起拍樓面地價為14800元每平米。此次土拍是高新區(qū)最高起拍價，也是成都第二高。最終，由渝太地產(chǎn)以成交樓面價20700元每平米競得二號宗地，溢價率達到39.86%，成交總價則為11.56億元。需要指出的是，高新區(qū)此次土拍刷新了成都土地最高成交單價，也讓成都住宅土拍樓面價首次突破了每平米兩萬元的大關(guān)。
成都重申“房住不炒” 實行購房資格預(yù)審
11月24日，成都市重申“始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，該市住建局、司法局聯(lián)合出臺了《關(guān)于完善商品住房公證搖號排序選房有關(guān)規(guī)定的補充通知》(以下簡稱《通知》)。
《通知》具體指出：一、實行購房資格預(yù)審，“一戶一碼、憑碼報名”。
經(jīng)預(yù)審具備購房資格的無房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶及普通購房家庭，可憑“購房資格預(yù)審碼”報名登記，報名登記時間不少于2天。未取得“購房資格預(yù)審碼”的，購房登記系統(tǒng)不接受其報名登記。
對預(yù)審結(jié)果存在異議的，申請人可通過購房登記系統(tǒng)、咨詢電話等渠道進行申訴。但是，購房申請人申請過程中提供虛假信息從而獲取“購房資格預(yù)審碼”的，購房登記系統(tǒng)3年內(nèi)不受理其及家庭成員購房登記;涉嫌違法犯罪的，將移送有關(guān)部門處理。
二、登記購房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的，全部房源僅向已報名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售，3倍以下樓盤按照之前政策執(zhí)行。
其中，無房居民家庭房源不低于房源數(shù)的70%，剩余房源用于棚改貨幣化安置住戶選購。公證機構(gòu)將按照無房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶的分類及順序，實施公證搖號排序。公證機構(gòu)出具公證書前，登記購房人選購后所退房源或剩余房源，按照公證搖號排序結(jié)果依序遞補。公證機構(gòu)出具公證書后，登記購房人選購后所退房源或剩余房源，由開發(fā)企業(yè)自行組織銷售，并在銷售前發(fā)布公告，優(yōu)先向無房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶銷售。
《通知》進一步提到，12個月內(nèi)2次放棄已選購房源的，一年不得再參與購買商品住房的報名登記。
為維護公平的市場環(huán)境，《通知》明確，采用公證搖號排序選房的商品住房項目，公證機構(gòu)出具公證書后，登記購房人及其家庭成員12個月內(nèi)累計放棄已選購房源達到2次的，自其第2次放棄起，12個月內(nèi)不得參與購買商品住房的報名登記。
對于提供虛假信息獲取購房資格的，取消其購房資格，登記購房人及其家庭成員3年內(nèi)不得參與購買商品住房的報名登記。開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)弄虛作假的，由相關(guān)行政主管部門予以信用記減分，暫停網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，暫停受理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案等處理。涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)調(diào)查處理。
無房居民怎么認定？
那么問題來了，無房居民家庭的認定標(biāo)準(zhǔn)是什么?
通過成都住建，證券時報·e公司記者了解到，《通知》提到的無房居民家庭須同時具備3項條件。具體分別是，1、購買的商品住房位于成都市住房限購區(qū)域的，登記購房人須符合成都市住房限購政策;2、登記購房人及其家庭成員在本市行政區(qū)域內(nèi)名下均無自有產(chǎn)權(quán)住房且自2016年10月1日以來無住房轉(zhuǎn)讓記錄;3、居民家庭包括：夫妻雙方;夫妻雙方及其未成年子女;離異(喪偶)父(母)和其未成年子女;達到法定婚齡未婚居民;購房登記時離異已滿兩年的單身居民;喪偶單身居民等。
至于棚改貨幣化安置住戶，包括安置補償協(xié)議在2016年10月1日成都市實施房地產(chǎn)市場調(diào)控以后生效的棚改貨幣化安置住戶。認定標(biāo)準(zhǔn)為：1、補償協(xié)議生效后，未在成都市住房限購區(qū)域內(nèi)購買住房;2、補償協(xié)議生效后，已在成都市住房限購區(qū)域內(nèi)購買住房，但購房日期為2017年3月24日之前，且所購房屋為二手住房。
是不是很復(fù)雜?
其實也很簡單，成都市樓市搖號購房新政目的就是為了照顧“真正的無房剛需”，將熱點樓盤優(yōu)先向無房居民家庭銷售。
新政適用范圍包括，成都天府新區(qū)、成都高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)新建商品住房項目按《通知》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，青白江區(qū)、郊區(qū)(市)縣范圍內(nèi)的商品住房銷售工作，可參照《通知》執(zhí)行。
針對成都樓市搖號購房新政，西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐對證券時報·e公司記者表示，“新政”針對性很明顯，這就是對前期多次引發(fā)市場強烈反應(yīng)的那些“網(wǎng)紅盤”，這基本都是由于早年拿地價格較低導(dǎo)致的新房、二手房價格倒掛，“剪刀差”較大的樓盤。
劉璐進一步表示，雖然這些樓盤在成都全市來看數(shù)量并不多，但每次此類新房源推出上市，卻都能吸引“萬人”搖號，引起市場的不良反應(yīng)，也不利于成都本地樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。所以，此次成都樓市搖號購房政策升級，可謂是專門針對這些“網(wǎng)紅盤”進行堵漏。劉璐教授還特別提到一個細節(jié)，即購房登記時離異已滿兩年的單身居民，這個對那些希望通過“假離婚”鉆空子行為進行堵漏。
按照四個順序?qū)彿抠Y格進行復(fù)核
在復(fù)審順序上，證券時報·e公司記者注意到，根據(jù)《通知》，將對于登記購房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的商品住房項目，按照四個順序分別對已報名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶購房資格進行復(fù)核。
其中，第一順序為具有項目所在區(qū)戶籍并在項目所在區(qū)穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保;具有項目所在區(qū)戶籍;不具有項目所在區(qū)戶籍，但在項目所在區(qū)穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保，并具有項目所在區(qū)同一住房限購區(qū)域購房資格;不在項目所在區(qū)穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保，但具有項目所在區(qū)同一住房限購區(qū)域購房資格。
按照上述復(fù)核順序，復(fù)核確認的無房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶人數(shù)分別達到其房源數(shù)3倍時，購房資格復(fù)核工作結(jié)束。復(fù)核過程中，第一順序人數(shù)超過其房源數(shù)3倍以上時，按其在該項目所在區(qū)同一住房限購區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保的時間長短依次復(fù)核;第一順序的登記購房人數(shù)未達到其房源數(shù)3倍時，依次復(fù)核第二順序的登記購房人資格，以此類推。
如何理解無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶購房資格復(fù)核的具體順序?
對此，成都住建解答稱：舉例來說，比如某一商品住房項目A盤共有房源100套，報名登記結(jié)束后，登記購房人數(shù)共1000戶，開發(fā)企業(yè)開盤銷售方案明確70套房源用于無房居民家庭選購，30套房源用于棚改貨幣化安置住戶選購。以無房居民復(fù)核順序為例，若無房居民家庭共有600戶，則先對第一順序的無房居民家庭(具有項目所在區(qū)戶籍并在項目所在區(qū)穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保)進行購房資格復(fù)核，復(fù)核后，若第一順序的無房居民家庭戶數(shù)超過210戶(無房居民家庭房源數(shù)的3倍)，則按其在該項目所在區(qū)同一住房限購區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保的時間長短依次復(fù)核，直至第一順序的無房居民家庭人數(shù)達到210戶時，結(jié)束復(fù)核工作。
復(fù)核后，若第一順序的無房居民家庭戶數(shù)未達到210戶，則對第二順序的無房居民家庭(具有項目所在區(qū)戶籍)進行購房資格審核;復(fù)核后，若第一順序加第二順序的無房居民家庭戶數(shù)超過210戶，則按第二順序無房居民家庭在該項目所在區(qū)同一住房限購區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保的時間長短依次復(fù)核，直至第一順序加第二順序的無房居民家庭人數(shù)達到210戶時，結(jié)束復(fù)核工作，……以此類推。
對此，劉璐教授認為，復(fù)核順序值得關(guān)注，這相當(dāng)于是列出一個優(yōu)先級的順序。首先，先戶籍加社保、再戶籍、再社保等，這是對以前相關(guān)政策在操作中遇到的一些細節(jié)問題進行了完善。總的來說，此次成都樓市搖號購房新政出臺的背景還是當(dāng)前樓市分化大，部分熱門區(qū)域市場投機性嚴重，很多人就只盯著那些有“剪刀差”的網(wǎng)紅盤。
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