29家AH物業(yè)股中報業(yè)績已經(jīng)披露完畢。根據(jù)新浪財經(jīng)統(tǒng)計，上半年高速增長依然是物業(yè)股的主旋律，29家平均增速約34%。這其中，佳兆業(yè)美好上半年營收增速為32.7%，各項數(shù)據(jù)表現(xiàn)中規(guī)中矩。不過公司儲備/在管面積比率只有0.2，低于大部分物管公司。中庸的業(yè)績再加上短期成長優(yōu)勢不顯，佳兆業(yè)美好逐漸成為二線物管中的隱行者。
儲備率僅為0.2 二線物管最低
佳兆業(yè)美好脫胎于房企佳兆業(yè)集團，2018年12月港股上市。目前佳兆業(yè)持有佳兆業(yè)美好約67.23%股權(quán)，為控股股東。隨著近2年上市物企越來越多，再加上IPO沖規(guī)模的誘因，業(yè)績高增大環(huán)境下上市較早的佳兆業(yè)美好的關(guān)注度反而降低了不少。
物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模往往代表未來的增長，首先從面積來看，上半年佳兆業(yè)美好在管面積為48.8百萬平方米，較去年末僅增長2.6百萬平方米。合約面積為59.2百萬平方米，較去年末僅增長5.4百萬平方米。以此計算，未來可供轉(zhuǎn)化的儲備面積為10.4百萬平方米，儲備/在管面積的比率為0.21，處于低位。
對比同行業(yè)，佳兆業(yè)美好在管面積、合約面積均排在29家物企的第14位，處于二線物管梯隊末端。但二線物管公司本身無論是面積還是營收都與頭部物企差距甚遠，比如上半年營收第一的碧桂園服務(wù)為永升生活服務(wù)的4.7倍，在管面積為永升服務(wù)的4.1倍。
再對比同處二線梯隊的新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、時代鄰里等物企，佳兆業(yè)美好短期成長性優(yōu)勢不顯。上半年，在佳兆業(yè)美好規(guī)模以上的物企，除中海物業(yè)、中奧到家，上半年新增在管面積均在兩位數(shù)。若與規(guī)模以下(20~40百萬平方米)的物企對比，佳兆業(yè)美好的儲備率又不如后者。正榮服務(wù)、鑫苑服務(wù)、弘陽服務(wù)規(guī)模雖小，但儲備率均在0.5以上。在資本市場業(yè)績增長的預(yù)期下，確定性更強的物企顯然更受歡迎。
除去現(xiàn)有數(shù)據(jù)，母公司實力也是決定佳兆業(yè)美好未來發(fā)展的重要因素之一。佳兆業(yè)經(jīng)歷2014年黑天鵝事件后近幾年逐漸恢復(fù)，2020或跨入千億房企陣營。2017-2019年合約銷售面積分別為2.8百萬平方米、3.8百萬平方米、4.6百萬平方米。同期佳兆業(yè)美好來自集團的新增在管面積為1.8百萬平方米、1.9百萬平方米、2.2百萬平方米，合約銷售面積的轉(zhuǎn)化率在50%左右浮動。
根據(jù)佳兆業(yè)2019年年報披露，佳兆業(yè)土地儲備約2677 萬平方米(權(quán)益比約76%)，按照2019年464萬平方米的銷售面積來說，可以滿足未來5年左右的銷售。但是對于佳兆業(yè)美好來說這還不夠。隨著公司在管規(guī)模的上升，佳兆業(yè)美好已經(jīng)進入了需要依靠收購來大舉提升規(guī)模的階段。
以2019年為例，佳兆業(yè)美好收購了嘉興大樹物業(yè)60%的股權(quán)及江蘇恒源物業(yè)51%的股權(quán)，大幅增加在管面積16.3百萬平方米。當(dāng)期實現(xiàn)了有史以來最高的營收增速，40.8%。而收并購的兩家是在去年4月和10月，在收入上只有8個月和2個月的財務(wù)表現(xiàn)。2020年上半年營收同比增長32.7%，同比較為完整的體現(xiàn)了收并購效果。
2020年上半年，佳兆業(yè)美好以2700萬元的代價收購了寧波朗通60%的股權(quán)，增加在管面積4百萬平方米，但目前尚未完成收購并表。值得一提的是，年初疫情影響下物業(yè)股股價持續(xù)攀升，佳兆業(yè)美好乘勢在高位配股，募集資金4.56億港元。截至上半年，佳兆業(yè)美好現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物大幅增至11.9億元。
但隨著8月份物業(yè)股開始大幅回調(diào)，佳兆業(yè)美好股價較最高點跌去41.5%。市場寄希望于其下半年能夠釋放并購利好消息。
交付前及顧問服務(wù)收入占比下滑 下一個利潤增長點在哪？
安信證券研報分析認(rèn)為，隨著地產(chǎn)銷售增長逐步放緩至接近零的水平，地產(chǎn)發(fā)展商未來 3-5 年的增長將遠低于過往水平。 大型發(fā)展商平均增速在10%以內(nèi)，中型發(fā)展商會略高于大型發(fā)展商但發(fā)展空間有限，畢竟能去的市場都已布局。個別中小發(fā)展商在沖規(guī)模的誘因下增速會較高，但整體增長水平將在 15-20%以內(nèi)，權(quán)益增長率將更小。一方面銷售增長大幅放緩，另一方面隨著物業(yè)在管規(guī)模的上升，對增量需求日益上升，在此消彼長的背景下，單靠母公司的貢獻，不能支撐幾年。
在這一背景下，物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展面臨兩個問題：一是行業(yè)內(nèi)的收并購整合，二是企業(yè)如何尋找第二利潤增長點。就佳兆業(yè)美好來說，一如其在面積上的表現(xiàn)，其他業(yè)務(wù)發(fā)展也中規(guī)中矩，閃光點難尋。
上半年，佳兆業(yè)美好物業(yè)管理服務(wù)、交付前顧問服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、智能解決方案服務(wù)分別同比增長56.2%、12.5%、5%、41.6%，占總收入的比重分別為49.2%、33%、8%、9.8%。上半年主要是基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)增長較快，占比較去年同期提升7.3個百分點。
時間線拉長至近3年。數(shù)據(jù)顯示，交付前顧問服務(wù)收入占比在逐年下降，由2017年的44.2%下降至2020H1的32.9%。同時，智能解決方案的收入占比從2017年的7.1%，提高到2020H1的9.85%，追趕上社區(qū)增值服務(wù)的收入貢獻，但二者占營收的比例都不到10%，佳兆業(yè)美好目前主要驅(qū)動還是物業(yè)管理及交付前顧問服務(wù)，上半年基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)比重加大明顯。
過于倚重物業(yè)管理服務(wù)并不以利于物企的長遠發(fā)展，近年來不少物企開始探索多元化業(yè)務(wù)。據(jù)報道稱，上半年多家物企出現(xiàn)搶灘城市服務(wù)的現(xiàn)象。萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)龍湖智慧服務(wù)等老玩家加大了在城市服務(wù)層面的探索;融創(chuàng)服務(wù)也擬與南昌市政公用資產(chǎn)管理有限公司合資組建江西融政物業(yè)服務(wù)有限公司;佳兆業(yè)美好則與邯鄲市峰峰礦區(qū)政府戰(zhàn)略合作成立城市綜合服務(wù)平臺，小試牛刀。
城市服務(wù)雖具有巨大的潛在市場，但尚存利潤率比物業(yè)管理還低的問題，能否挖據(jù)出更多利潤空間處于探索階段。除此之外，更為不確定的因素是人。上半年佳兆業(yè)集團二代接班開始，郭英成之女，26歲的郭曉亭開始擔(dān)任佳兆業(yè)美好執(zhí)行董事，老帶新是繼續(xù)中規(guī)中矩還是激進向前?我們拭目以待。
關(guān)鍵詞： 佳兆業(yè)美好
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